نکات مهم قبل از تنظیم قولنامه و مبایعه نامه

احتیاط های لازم برای خریدار پیش از تنظیم قولنامه و مبایعه نامه

بررسی وضعیت شخصی فروشنده

حالاتی وجود دارد که در اسناد و مدارک هیچ مسأله و مشکلی موجود نیست . اما در شخص فروشنده اشکال یا اشکالاتی وجود دارد . به این موارد باید توجه کرد :

1. فروشنده ممنوع المعامله یا اموالش مصادره نشده باشد (از طریق دادگاه های انقلاب)
2. فروشنده مشمول فراری نظام وظیفه نباشد .

این دو مورد را دفترخانه در موقع تنظیم سند رسمی انتقال کنترل می کند . لکن بررسی این مسائل در مرحله تنظیم قولنامه با خود خریدار است .

مشکوک به حجر

فروشنده مشکوک به «حجر» نباشد . اگر فروشنده خیلی مسن و یا به اصطلاح «مریض احوال» است یا حرکات و سکنات غیرعادی دارد ، خریدار باید این احتمال را بدهد که ممکن است فروشنده محجور باشد .

صورت اسامی محجورین در اداره سرپرستی موجود و مراجعه به آن برای همگان آزاد است .

اما حالت دیگری هم متاسفانه پیش می آید و آن این که :

فروشنده در زمان معامله علیرغم پیری یا داشتن وضعیت غیر عادی محجور نیست (یعنی حکم حجرش صادر نشده و اسمش در فهرستی که گفتیم ضبط نگشته) اما سال ها پس از انجام معامله بستگان او ادعا می کنند وی در موقع معامله محجور بوده است .

با مراجعه به دادگاه حکم حجر او را می گیرند و ترتیبی می دهند که تاریخ حجرش قبل از انجام معامله باشد .

یعنی با ارائه مدارک و اسناد و معرفی شهودی ثابت می کنند که فروشنده هر چند در زمان تنظیم قولنامه (یا حتی سند رسمی انتقال) ظاهراً محجور نبوده اما در واقع مجنون و سفیه و مسلوب الاراده بوده است .

در این حالت معامله انجام شده در معرض فسخ قرار می گیرد و خریدار دچار اشکالات بسیار می شود . چه ناچار است پس از چند سال به بازپس گرفتن اصل پولش (که دیگر ارزش ندارد) اکتفا کند . البته اگر قیم محجور و خویشاوندان فروشنده مدعی نشوند که ثمن ، همان قیمت منطقه ای بوده که در سند رسمی انتقال درج شده است .

در حالت اخیر گرفتاری خریدار بیشتر خواهد شد . به هر حال برای این مشکل چاره قطعی نمی توان اندیشید .

چه چاره اندیشی مستلزم آن خواهد بود که در هر مورد از فروشندگان اموال ، گواهی سلامت عقل و روان (صادره از پزشکی قانونی) مطالبه شود یا عیال و اولاد یا وابستگان فروشنده را وادار کنیم ذیل مبایعه نامه و سند انتقال رسمی را – با اعلام سلامت عقل فروشنده – امضا کنند !

 بررسی وضعیت خارجی و محلی ملک

ملک موضوع قولنامه از جهات مختلف باید مورد معاینه و بررسی قرار گیرد :

 از جهت وضعیت متصرف یا متصرفین :

باید با مراجعه به محل روشن شود چه کسی متصرف ملک است . اگر کسی غیر از فروشنده ملک را در تصرف دارد، باید تحقیق کرد چه کاره است و سمتش چیست ؟ آیا مستأجر است یا سرایدار است یا باغبان است یا کسی که مالک به او موقتاً اجازه تصرف داده است ؟

توجه شود که هر یک از این موارد می تواند آثار و عواقب خاص خود را داشته باشد و خریدار را با متصرف درگیر کند .

مثلاً اگر متصرف مستأجر باشد، تخلیه ملک مدت ها طول خواهد کشید و اگر ملک را به عنوان محل کسب و کار اجاره کرده باشد، چه بسا اصلاً تخلیه ممکن نشود .

یا اگر متصرف کارگر یا سرایدار یا باغبان باشد، نیز بیرون کردن او مستلزم اتلاف وقت بسیار و در نهایت پرداخت خسارت اخراج خواهد بود (اگر وضع بدتری پیش نیاید و اداره کار به ابقای او رأی ندهد ) .

حتی اگر متصرف صرفاً فردی باشد که با اذن مالک در محل متصرف است ، باز هم اگر با مسالمت حاضر به تخلیه و تحویل نباشد ، برای خریدار مزاحمت فراوانی ایجاد خواهد شد .

بنا بر این اگر ملک متصرفی غیر از فروشنده داشت باید وضعیت او روشن و در قولنامه برای عدم تخلیه و تحویل به موقع ملک ضمانت اجرای سنگین و شدید پیش بینی شود .

به هر حال خریدار نباید ملک را با مستأجر یا متصرف بخرد ، مگر اینکه قیمت بسیار نازل و معامله خیلی «شیرین» باشد ، که در این حالت هم باید خریدار هزینه ها و گرفتاری های خلع ید یا تخلیه ملک را – حتماً با مشورت اهل فن- ارزیابی و بعد اقدام به معامله کند و در هر حال خرید ملک کاملاً خالی قابل توصیه اکید است .

 از جهت وضعیت ثبتی ملک

در معاملات بزرگ (هر چند هر معامله ای برای اصحاب آن ، در حد خود، بزرگ است ) خریدار باید با تقبل هزینه و کمک گرفتن از کارشناسان امور ثبتی ( که نامشان در کتاب راهنمای کارشناسان و همینطور در اداره فنی وزارت دادگستری مضبوط است) بررسی کند آیا مورد معامله در محل توصیف شده در سند قرار گرفته است یا نه . و آیا با املاک مجاور تداخل و تعارضی دارد یا خیر ؟

گاهی سالها پس از معامله ، خریدار متوجه می شود خانه ای که خریده و طبق محتویات سند مالکیت بنای احداثی مثلاً در پلاک 1214 است، به عرض 5 و به طول 30 متر در پلاک 1213 (زمین مجاور) قرار گرفته است .

این ماجرا تبعات منفی و مشکلات فراوان برای خربدار در پی خواهد داشت که کمترین آن الزام خریدار به پرداخت بالاترین قیمت زمین مجاور (از روز تصرف تا روز پرداخت) خواهد بود . البته اگر کار به خلع ید و قلع و قمح بنا و مطالبه اجرت المثل نرسد .

باید بررسی شود ملک اشکال ثبتی یا معارض نداشته باشد . گاهی پیش می آید مثلاً کسی دعوایی علیه فروشنده طرح کرده و مدعی حقی نسبت به ملک شده یا با ارسال اظهارنامه به اداره ثبت اعلام حق یا ادعایی نسبت به پلاک مورد معامله کرده است .

این موارد هر چند قانوناً قابل اعتنا نیست ، اما عملاً باعث بروز اشکال می شود و بهتر است پیش از تنظیم قولنامه این مسایل، در صورت وجود، روشن و حل شود .

برای دریافت مشاوره با وکیل خوب در مشهد با کارشناسان دادپلاس در تماس باشید