مشارکت مدنی در ساخت ساز

مشارک مدنی در ساخت و ساز

اشاره:از قدیم گفته اند:

خشت اول گر نهد معمار کج
تا ثریا می روز دیوار کج

و امروزه با توجه به حجم زیاد ساخت و ساز ها به ویژه تشویق شهرداری برای تبدیل بافت های فرسوده به ساختمان های نوساز و مطابق با استاندارد های روز ، امکان تبدیل املاک مسکونی به آپارتمان های چند طبقه و بهره گیری از ظرفیت های تراکم و نتیجتا عرضه بیشتر مسکن ، چنانچه رابطه بین صاحبان خانه ها به اصطلاح کلنگی و پیمانکارانی که معروف به بساز و بفروش هستند،بدرستی تعریف نشود چه بسا طرفین چنین قراردادهایی با مشکلات عدیده ای موجه شوند.

در واقع شرورت آشنایی با نکان حقوقی چنین پروژه هایی که در ادبیات حقوقی ” مشارکت مدنی ” نامیده می شود ، از آنجا ناشی می شود که باتوجه به این که از آغاز طرح و طی مراحل اداری با شهرداری و سازمان ثبت و نیز حضور در دفترخانه جهت صدور سند تفکیکی آپارتمان های جدید ، زمانی به طور مینگین زائد بر یک سال را در بردارد و در این مدن ممکن است حوادثی از قبیل خدای ناکرده فوت یکی از طرفین و در نتیجه افتادن موضوع تعهدات به امر انحصار وراثت ، ترقی و تنزل ارزش ملک یا مصالح ساختمانی را بدنبال داشته باشد ، به همین جهت چگونگی تنظیم قرارداد هایی که بتوان پیشاپیش حقوق طرفین آن را تضمین نماید و از بروز اختلافات و مشکلات بعدی جلوگیری نماید،از اهمیت ویژه ای برخوردار می باشد.

در این نوشتار تلاش بر این است که به زبانی ساده مراحل تنظیم یک قرارداد ” مشارکت مدنی ” با ارائه نمونه ای که باید جزو لاینفک بیع نامه تلقی شود،تبیین گردد.در عین حال تاکید میشود جهت جلوگیری از پیش آمد های ناگوار بعدی از هر گونه مشورت با هل خبره به ویژه افراد آشنا با مسائل حقوقی ، دریغ نشود.

اقسام و انواع قرار دادها مشارکت در ساخت

ابتدا لازم است بدانیم این گونه قرارداد ها بر مبنای توافقی تنظیم می شود که بر اساس اصل حاکمیت اراده در قراردادهای خصوصی،حدود ثغور آن بستگی به شرایطی دارد که طرفین در متن قرارداد می گنجانند.بدیهی است مهم ترین نکته ای که باید هنگام تنظیم این قراردادها بدان توجه شود اینکه،چنانچه طرف مقابل از انجام تعهد خود سر باز زند به طور مثال مالک از انتقال سهم سازنده از عرصه امتناع ورزد و یا این که سازنده به دلایل مختلف از جمله کسری سرمایه و منابع مالی نتواند از عهده تحویل به موقع مستحدثات بر آید،و علیرغم عدم اختیارات اقدام به پیش فروش سهمی خود نماید،که برای جلوگیری از همه این معضلات میتوان ضمانت اجراهایی را پیش بینی نمود.ازجمله قالبهایی که میتواند به ایفاء تعهد هریک از طرفین قرارداد کمک کند چند روش ذیل است که حسب مورد قابل الگو گیری می باشد:

۱-معمولا از آنجایی که طرف اول صرفا زمین را به عنوان آورده خود در اختیار می گذارد و طرف دوم هزینه های احداث بنا را می دهد و در نهایت طرفین در عرصه و اعیان شریک می شوند،از این رو ممکن است که قیمت زمین بدوا مورد توجه و محاسبه طرفین قرار نگیرد،لذا بر این مبنی ذکری از قیمت زمین و ما به ازای آن در بیع نامه نمی شود.بلکه طرف دوم متهد می شود بنایی را با مشخصات مورد توافق در زمین طرف احداث کند و سپس طرفین در عرصه و اعیانی شریک شوند.

اما لازم به گوشزد می باشد تعیین ارزش واقعی زمین برای مواردی است که دو طرف به اختلاف برخورد کنند،مثلا زمانی ممکن است پروژه به مشکلاتی برخورد کند و نتواند پیش برود که در این صورت برای تعیین و تکلیف فسخ قرارداد،مشخص بودن آورده های طرفین به طور دقیق لازم است.متقابلا در مورد آورده سازنده نیز باید تعیین تلکیف شود و به طور دقیق مشخص شود که هزینه هایی ماندد صدور پروانه،جرایم احتمالی شهرداری،عوارض متعلقه ، خرید تراکم،بیمه تامین اجتماعی کارکنان،هزینه صورت مجلسی تفکیکی،هزینه تقسیم نامه واحد ها ، مقرمات صدور سند مالکیت و .. به چه صورت خواهد بود؟

۲-از جمله قالبهای حقوقی این است که ممکن است توافق شود که پس از رسیدن عملیات ساختمانی به سه مرحله یک سوم از سهم زمین مثلا یک دانگ از سه دانگ سهم سازنده را بعد از سقف پنجم،دانگ دوم را بعد از اتمام نازک کاری و دانگ سوم را پس از پایان کار انتقال یابد.لازم به ذکر است در این قالب در بیع نامه قید میگردد،مالک ملک مکلف است در تاریخ معین جهت انتقال رسمی سهم سه دانگ سازنده در یکی از دفترخانه های رسمی مورد تواق حاضر شود.بدیهی است انتقال دهنده قبل از تاریخ محضر موظف به اخذ مفاصا از دارایی،شهرداری واستعلام ثبتی و سایر شرایط لازم جهت تنظیم سند رسمی می باشد.

۳-روش دیگر این که ممکن است توافق شود،چنانچه پروژه به مرحله ای خاص برسد که معمولا زمانی است که هزینه های طرف دوم معادل قیمت زمین شده باشد،طرف اول وکالت لاعزلی جهت تهیه مقدمات تنظیم سند انتقال رسمی به مقدار سهم خویش به طرف دوم می دهد.
در این موارد نیز توصیه این است که کلیه هزینه های مقدماتی به طور دقیق شامل هزینه مهندسی،هزینه معماری،هزینه بنایی،هزینه کارگری و … که جزو آورده سازنده است به صرت بسیار دقیق و جزئی در قرارداد مشارکت قید شود.

۴-هم چنین این امکان وجود دارد که سه دانگ از ملک کلنگی در آغاز شروع پروژه به صورت رسمی به پیمانکار انتقال یابد.در این فرض ممکن است که ارزش ملک در تایخ انعقاد قرارداد،به عنوان آورده مالک با هزینه های ساخت به عنوان آورده پیمانکار اختلاف داشته باشد.بنابراین در این موارد مبلغ ما به التفاوت فوق به صورت نقدی و یا به شکل سرمایه گذاری در قدرالسهم بیشتر و کمتر هر یک از طرفیندر هنگام تسویه نهایی مورد لحاظ واقع می شود.

۵-ممکن است در بدو امر انتقال مالکیت سه دانگ از جمله ملک موضوع پروژه در قالب مبایعه نامه در دفاتر مشاوره املاک از جانب مالک و یا مالکین به سازنده،شکل گیرد،لیکن از نظر محتوایی چنین بیع نامه هایی دارای تفاوت هایی با موارد مشابه در معاملات املاک و مستغلات می باشد.در این ارتباط یکی از توصیه های مهم این است که معادل قیمت آن چکی در وجه مالک صادر و به وی ارائه شود.البته تعهد بر پرداخت ما به التفاوت می تواند ر قالب تملیک آپارتمانی که در آینده ساخته و تحویل می شود،لحاظ گردد.
نکته دیگر این که با هدف جلوگیری از بروز مناقشات احتمالی در خصوص کیفیت مصالح و نمای ساختمان و غیره لازم است ضمیمه ای مستقل شامل نوع درجه مصالح پروژه،مشخصات داخل و خارجی ساختمانی که متعاقبا احداث خواهد شد،تهیه و در یکی از بندهای قولنامه تنظیمی در دفاتر مشاور مسکن و بنگاه های معاملات ملکی حتما به جمله ” قررداد پیسوت و ضمایم آن جزء لاینفک این بیع نامه می باشد ” تصریح گردد.

 

مشاوره حقوقی در مشهد ===>تماس با شماره تلفن های دادپلاس

1 دیدگاه

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *