ویژگی های مشترک قوانین اجاره – نقش اراده در معاملات املاک

ویژگی های مشترک قوانین اجاره

(توضیح بهترین وکیل در مشهد در مورد ویژگی های مشترک قوانین اجاره – نقش اراده در معاملات املاک)

در اجاره هر واحدی باید به مدت اجاره معین باشد که معمولا این مدت برای یک سال تا سه سال تعیین می شود و آغاز آن از روزی خواهد بود که مورد توافق موجر و مستاجره واقع شده و اگر هنگام تنظیم قرارداد ابتدای مدت تعیین نشود،از زمان انعقاد قرارداد محسوب خواهد شد.

به علاوه مستجر باید در زمان های مورد توافق با مالک اجاره بها را پرداخت کند و در مقابل از وی رسید دریافت کند ، در غیر این صورت حق فسخ قرارداد برای موجر به رسمیت شناخته شده است.همچنین در فرضی که ملک مورد اجاره جهت استفاده مسکونی اجاره داده شده ،مستاجر حق تبدیل به کاربری اداری یا تجاری ندارد و الا در چنین مواردی نیز قانون حق فسخ اجاره را به مالک داده است.

بر اساس قوانین فعلی حاکم بر قرارداد اجاره،مستاجر به محض پایان زمان قرارداد باید ملک را تخلیه کند و اگر بعد از پایان مدت اجاره مستجر آن را در تصرف خود نگه دارد،باید حسب ماده 515 قانون آیین دادرسی مدنی،اجاره بهایی که اجرت المثل (اجاره بهای به روز)لقب دارد ،بپردازدالبته اگر مستاجر مبلغی را به عنوان رهن نزد مالک داشته باشد،مطابق قانون تخلیه و تحویل مورد اجاره ،منوط به تحویل مبلغ رهن به مستاجر خواهد بود.

نقش اراده در معاملات املاک

(وکیل در مشهد – توضیح نقش اراده در معاملات املاک و پرسش و پاسخ – گروه وکلای دادگستری دادپلاس )

پرسش:معامله اکراهی چیست؟

پاسخ:

اگر شخصی تحت تاثیر تهدید موثر و غیر مجاز پای عقدی نشسته و آن را امضاء کند آن معامله بی اعتبار(باطل)خواهد بود.

به این تهدید در قانون مدنی اکراه گفته می شود

و به کسی که تهدید شده و معامله را انجام دهد ،

مکره و شخصی کهدیگری را تهدیدمیکند اکراه کننده اطلاق می شود.

در این خصوص ماده 202 قانون مدنی چنین میگوید:اکراه به اعمالی حاصل می شود که موثر در هر شخصی با شعوری بوده و او را نسبت به جان یامال یا آبروی خود تهدید کند به نحوی که عادتا قابل تحمل نباشد.البته در مورد اعمال اکراه آمیز،سن و شخصیت و اخلاق و مرد یا زن بودن شخص نیز باید در نظر گرفته شود.

اگر تهدید و اکراه به درجه ای باشد که قدرت تصمیم گیری را از فرد سلب نماید

در این حالت دیگر نمیتوان گفت که معامله بی اعتبار است،

بلکه این معامله به لحاظ فقدان قصد باطل خواهد بود

زیرا مالک اراده ای برای انجام معامله ندارد

مانند حالتی که کسی

با اسلحه دیگری را به امضای سند معامله ای وارد کند.اما اگر فردی دیگری را تهدید کند که اگر خانه ات را به من نفروشی تو یا فرزندت را در یک فرصت مناسب به اتومبیل خواهم کشت که در این حالت انجام این معامله به لحاظ نداشتن رضا باطل نیست،ولی غیر نافذ و نتیجتا غیر معتبر می باشد.

پرسش:

چه فرقی بین عدم اعتبار (عدم نفوذ) و بطلان یک معامله وجود دارد؟

پاسخ:

هنگامی که از بطلان یک معامله صحبت میکنیم اصولا آن معامله از اتدا به وجود نمیآید

و درست مانند حالتی است که خریدار و فروشنده قبل از انجام معامله داشتند

ولی هنگامی که معامله ای غیر نافذ یا بی اعتبار اعلام می شود

در این حالت با از بین رفتن مانع و تحقق رضایت ،معامله شکل میگیرد.
لذا اگر در معامله فروشنده با تهدید آن را انجام داده باشد این معامله بی اعتبار است ولی اگر بعدا رضایت خود را اعلام کند ان معامله از زمان انعقاد اولیه شکل گرفته و دارای اعتبار می شود.

پرسش:

چه تهدیداتی موج بی اعتباری معامله می شود؟

پاسخ:

تهدید هنگامی موجب بی اعتباری معامله می شود که در شخص با شعور موثر بوده

و او را نسبت به جان یا مال یا آبروی خود یا خانواده اش تهدید کند به نحوی که این تهدید عادتا قابل تحمل نباشد.

در مورد تهدید باید دانست که

دادگاه سن،شخصیت،اخلاق،مرد یا زن بودن شخص تهدید شونده و تهدید کننده را در نظر میگیرد.

چه بسا تهدیدی نسبت به یک فرد جوان موثر نباشد ولی نسبت به یک پیر زن موثر باشد.همچنین برای این که اکراه و تهدید محقق شود لازم است که تهدید در شخص تهدید شونده نیز موثر باشد.واگر تهدید شونده بداند که تهدید کننده نمیتواند تهدیدش را اجرا کند یا خودش قادر به دفع آن است،آن شخص مکره محسوب نخواهد شد.