دسته‌بندی نشدهمقاله

نکات مهم قبل از تنظیم قولنامه و مبایعه نامه

احتیاط های لازم برای خریدار پیش از تنظیم قولنامه و مبایعه نامه

بررسی وضعیت شخصی فروشنده

حالاتی وجود دارد که در اسناد و مدارک هیچ مسأله و مشکلی موجود نیست . اما در شخص فروشنده اشکال یا اشکالاتی وجود دارد . به این موارد باید توجه کرد :

  1. فروشنده ممنوع المعامله یا اموالش مصادره نشده باشد (از طریق دادگاه های انقلاب)
  2. فروشنده مشمول فراری نظام وظیفه نباشد .

این دو مورد را دفترخانه در موقع تنظیم سند رسمی انتقال کنترل می کند . لکن بررسی این مسائل در مرحله تنظیم قولنامه با خود خریدار است .

مشکوک به حجر

فروشنده مشکوک به «حجر» نباشد . اگر فروشنده خیلی مسن و یا به اصطلاح «مریض احوال» است یا حرکات و سکنات غیرعادی دارد ، خریدار باید این احتمال را بدهد که ممکن است فروشنده محجور باشد .

صورت اسامی محجورین در اداره سرپرستی موجود و مراجعه به آن برای همگان آزاد است .

اما حالت دیگری هم متاسفانه پیش می آید و آن این که :

فروشنده در زمان معامله علیرغم پیری یا داشتن وضعیت غیر عادی محجور نیست (یعنی حکم حجرش صادر نشده و اسمش در فهرستی که گفتیم ضبط نگشته) اما سال ها پس از انجام معامله بستگان او ادعا می کنند وی در موقع معامله محجور بوده است .

با مراجعه به دادگاه حکم حجر او را می گیرند و ترتیبی می دهند که تاریخ حجرش قبل از انجام معامله باشد .

یعنی با ارائه مدارک و اسناد و معرفی شهودی ثابت می کنند که فروشنده هر چند در زمان تنظیم قولنامه (یا حتی سند رسمی انتقال) ظاهراً محجور نبوده اما در واقع مجنون و سفیه و مسلوب الاراده بوده است .

در این حالت معامله انجام شده در معرض فسخ قرار می گیرد و خریدار دچار اشکالات بسیار می شود . چه ناچار است پس از چند سال به بازپس گرفتن اصل پولش (که دیگر ارزش ندارد) اکتفا کند . البته اگر قیم محجور و خویشاوندان فروشنده مدعی نشوند که ثمن ، همان قیمت منطقه ای بوده که در سند رسمی انتقال درج شده است .

در حالت اخیر گرفتاری خریدار بیشتر خواهد شد . به هر حال برای این مشکل چاره قطعی نمی توان اندیشید .

چه چاره اندیشی مستلزم آن خواهد بود که در هر مورد از فروشندگان اموال ، گواهی سلامت عقل و روان (صادره از پزشکی قانونی) مطالبه شود یا عیال و اولاد یا وابستگان فروشنده را وادار کنیم ذیل مبایعه نامه و سند انتقال رسمی را – با اعلام سلامت عقل فروشنده – امضا کنند !

 بررسی وضعیت خارجی و محلی ملک

ملک موضوع قولنامه از جهات مختلف باید مورد معاینه و بررسی قرار گیرد :

 

 از جهت وضعیت متصرف یا متصرفین :

باید با مراجعه به محل روشن شود چه کسی متصرف ملک است . اگر کسی غیر از فروشنده ملک را در تصرف دارد، باید تحقیق کرد چه کاره است و سمتش چیست ؟ آیا مستأجر است یا سرایدار است یا باغبان است یا کسی که مالک به او موقتاً اجازه تصرف داده است ؟

توجه شود که هر یک از این موارد می تواند آثار و عواقب خاص خود را داشته باشد و خریدار را با متصرف درگیر کند .

 

مثلاً اگر متصرف مستأجر باشد، تخلیه ملک مدت ها طول خواهد کشید و اگر ملک را به عنوان محل کسب و کار اجاره کرده باشد، چه بسا اصلاً تخلیه ممکن نشود .

یا اگر متصرف کارگر یا سرایدار یا باغبان باشد، نیز بیرون کردن او مستلزم اتلاف وقت بسیار و در نهایت پرداخت خسارت اخراج خواهد بود (اگر وضع بدتری پیش نیاید و اداره کار به ابقای او رأی ندهد ) .

حتی اگر متصرف صرفاً فردی باشد که با اذن مالک در محل متصرف است ، باز هم اگر با مسالمت حاضر به تخلیه و تحویل نباشد ، برای خریدار مزاحمت فراوانی ایجاد خواهد شد .

 

بنا بر این اگر ملک متصرفی غیر از فروشنده داشت باید وضعیت او روشن و در قولنامه برای عدم تخلیه و تحویل به موقع ملک ضمانت اجرای سنگین و شدید پیش بینی شود .

به هر حال خریدار نباید ملک را با مستأجر یا متصرف بخرد ، مگر اینکه قیمت بسیار نازل و معامله خیلی «شیرین» باشد ، که در این حالت هم باید خریدار هزینه ها و گرفتاری های خلع ید یا تخلیه ملک را – حتماً با مشورت اهل فن- ارزیابی و بعد اقدام به معامله کند و در هر حال خرید ملک کاملاً خالی قابل توصیه اکید است .

 

 از جهت وضعیت ثبتی ملک

در معاملات بزرگ (هر چند هر معامله ای برای اصحاب آن ، در حد خود، بزرگ است ) خریدار باید با تقبل هزینه و کمک گرفتن از کارشناسان امور ثبتی ( که نامشان در کتاب راهنمای کارشناسان و همینطور در اداره فنی وزارت دادگستری مضبوط است) بررسی کند آیا مورد معامله در محل توصیف شده در سند قرار گرفته است یا نه . و آیا با املاک مجاور تداخل و تعارضی دارد یا خیر ؟

گاهی سالها پس از معامله ، خریدار متوجه می شود خانه ای که خریده و طبق محتویات سند مالکیت بنای احداثی مثلاً در پلاک 1214 است، به عرض 5 و به طول 30 متر در پلاک 1213 (زمین مجاور) قرار گرفته است .

این ماجرا تبعات منفی و مشکلات فراوان برای خربدار در پی خواهد داشت که کمترین آن الزام خریدار به پرداخت بالاترین قیمت زمین مجاور (از روز تصرف تا روز پرداخت) خواهد بود . البته اگر کار به خلع ید و قلع و قمح بنا و مطالبه اجرت المثل نرسد .

 

باید بررسی شود ملک اشکال ثبتی یا معارض نداشته باشد . گاهی پیش می آید مثلاً کسی دعوایی علیه فروشنده طرح کرده و مدعی حقی نسبت به ملک شده یا با ارسال اظهارنامه به اداره ثبت اعلام حق یا ادعایی نسبت به پلاک مورد معامله کرده است .

این موارد هر چند قانوناً قابل اعتنا نیست ، اما عملاً باعث بروز اشکال می شود و بهتر است پیش از تنظیم قولنامه این مسایل، در صورت وجود، روشن و حل شود .

برای دریافت مشاوره با وکیل خوب در مشهد با کارشناسان دادپلاس در تماس باشید

برای مشاوره با وکیل با شماره زیر تماس بگیرید.

09152491040

نوشته های مشابه

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

دکمه بازگشت به بالا