مشکلات حقوقی قرارداد های مشارکت در ساخت

مشکلات حقوقی قرارداد های مشارکت در ساخت

دسته اول:

مربوط به انتقال بخشی از ملک به سازنده به عنوان تمام سهم مندرج در قرارداد در مراحل بسیار ابتدایی پروژه

و یا اعطای وکالت بدون حق عزل به منظور تملک تمام سهم از عرصه،

به سازنده است که با هدف اطمینان بخشیدن به وی،مالک ملتزم می شود که یا به صورت یک جا و یا در طول دوره ساخت و تحویل،تمام سهم سازنده از عرصه را بنام طرف مقابل بزند.

گرچه در مقابل ممکن است

تضمیناتی مانند چک با مبالغ هنگفت به عنوان ضمانت اجرای عدم اتمام پروژه یا عدم انجام تعهدات از سازنده اخذ گردد

که می تواند تا اندازه ای اعتماد متقابلی را به مالک از جهت تضمین در انجام هر مرحله از پیشرفت پروژه را بدهد،

لیکن کسانی که از مراحل دادرسی و صرف زمان طولانی و پرداخت هزینه های فراوان در این مسیر خبر دارند،

می دانند که بدوا لازم است که به نقض تعهد بر اساس نظریه کارشناس تکیه کنند

و نیز از عهده اثبات عدم دخالت عوامل غیر قابل پیش بینی بر آیند،

سپس در فرض به اجر گذاشتن تضمینات اگر نتوانند مالی از سازنده معرفی نمایند،

باید از مراحل توقیف سهم وی از پروژه (آنهم در فرضی که طلبکار دیگری قبلا اقدام به توقیف آن ننموده باشد) عبور کنند.

در خصوص اعطای وکالت این مشکل نیز قابل تصور است که؛

از آنجا که مطابق قانون تمام اقدامات وکیل از جانب موکل محسوب میگردد

لذا چنانچه سازنده در خصوص اختارات ناشی از وکالتنامه هر اقدامی بنماید

پاسخگویی به مشکلات احتمالی بر عهده اصیل یعنی همان کسی است که نام او در سند مالکیت به عنوان مالک درج گردیده است

.راه حلی که در این خصوص به نظر می رسد این که ؛ مالک در متن وکالتنامه حق انتقال سهم سازنده به دیگری را و نیز تفویض اختیارات ناشی از وکالتنامه را ار وی سلب کند.

دسته دوم:

مشکالت این دسته مربوط به پیش فروش سهم سازنده به افراد دیگر است که بعضا مشکالت ناشی از آن به مالک نیر تحمیل میگردد.

زیرا هر چند ممکن است بنا به قرارداد ساخت در ابتدا یا اثنی یا انتهای پروژه بخشی از ملک به سازنده منتقل شود ،

لکن بر اساس همان قرار داد،یازنده در ازای ساخت سازه دارای سهی از کل خواهد گردید

که با فرض وجود حق فروش و تقسیم نامه امکان پیش فروش واحد های متعلق به خودش را خواهد داشت.

نظر به این که تا قبل از تهیه و اخذ اسناد تفکیکی و مستقل هر واحد،همچنان مالک اولیه در تمام یا بخشی از عرصه هنوز مالک قانونی شناخته می شود.

بدیهی است که پیش خریداران هنگام طرح دعوی مرتبط با ملک علاوه بر سازنده،مالک را نیز بایستی طرف دعوی قرارداده و وی را به اجبار قانون،در چرخه دادرسی اسیر میکنند.

به علاوه باید توجه داشت که معمولا سازنده ای خواهان پیش فروش است که پول کافی برای ساخت در اختیار ندارد و می خواهد با سرمایه دیگری پروژه را تمام کند

و بعضا مشاهده شده که برخی با انعقاد قراراد ساخت

و انجام برخی اقدامات اولیه در جهت کسب اعتماد پیش خریداران مبالغ هنگفتی را به امید ساخت و تحویل ساختمان موضوع قرارداد پیش فروش،

از خریدار گرفته و متواری شده اند.لهذا راه حل قابل ذکر این است که؛به طور کلی تا قبل از اخذ پایان کار و انجام مراحل نهایی صدور سند تک برگی برای هر واحد جدید حق فروش به ثالث از وی سلب شود.

مضافا این که توصیه ای که به پیش خریداران می شود این که از نظر حقوقی سازنده ای که قرارداد مشارکت تنظیم میکند،

حتی اگر مالک به وی حق پیش فروش بدهد،بدون امضای مالک نمیتواند ملک را بفروشد چون هنوز سند به نام مالک است.

برای ارتباط با بهترین وکیل مشهد با شماره تلفن 09152491040 در تماس باشید.