مالکیت زمانی چیست؟

اصطلاح Time sharing از صنعت کامپیوتر وارد شده است. این اصطلاح را در فارسی می توان تحت عبارتهای مالکیت زمانی، مالکیت نوبتی و یا استفاده نوبتی ترجمه و بیان کرد. مفهوم این اصطلاح در کامپیوتر به این معنا می باشد که چند نفر به طور مشترک و یا همزمان از یک کامپیوتر استفاده کنند. البته این اصطلاح در مورد کامپیوتر دارای اشکال گوناگونی می باشد که موضوع بحث ما نمی باشد.
مالکیت زمانی در مورد املاک و دارایی ها به این معنا می باشد که عده ای از مردم مکانی (ملکی) را به صورت مشترک خریداری می کنند و هریک از آنها می توانند مدت زمان خاصی از سال را در آنجا سپری کنند. این ایده برای نخستین بار در دهه 1960 در اروپا مطرح شد. این ایده باعث شد تا املاک مشخصی (عمدتاً تفریحی و سیاحتی) از طریق برنامه های مالکیت زمانی در اختیار افراد قرار گیرد. مالکیت زمانی در واقع توافقی است که طی آن چند گروه از مردم به صورت مشترک یک تفریحگاه تعطیلاتی را می خرند و برای استفاده مشترکان نگهداری می کنند.

این ایده به خوبی جا افتاده و در سرتاسر دنیا رایج گشت، به طوری که هم اکنون چندین میلیون استفاده کننده از این سیستم و این نوع توافق وجود دارد. مردم نیز متوجه شده اند که با این روش بهتر از پس هزینه های تعطیلات بر می آیند. هم اکنون این ایده محدود به املاک و مکان های تفریحی نشده و در مورد ویلا، کشتی و قایق های تفریحی، خودروهای تفریحی، زمین های اردوگاهی، اتوبوس و هواپیما نیز کاربرد پیدا کرده است.

برخی از مزایای مالکیت زمانی

اگر شما از یک مکان تفریحی به خصوصی لذت می برید اما امکان خرید و تصاحب آن را ندارید یا برای شما اقتصادی نیست که برای چند هفته تفریح سالیانه در آن مکان قسمت بسیاری از سرمایه خود را صرف خرید آن کنید و از سوی دیگر نگران این موضوع هستید که نتوانید از آن مکان (یا هر دارایی دیگری) در زمان مطلوب خود استفاده نمایید، با استفاده از مالکیت زمانی می توانید حضور خود در زمان مطلوبتان را در آنجا تضمین نمایید. با خرید و تصاحب مالکیت زمانی شما می توانید از بابت محل اسکان برای تعداد هفته هایی که نوبت استفاده شما می باشد مطمئن باشید و علاوه بر این در بسیاری از موارد از مزایای اضافی پاداش زمانی که به معنای داشتن اختیار برای اقامت بیشتر با نرخ های بسیار نازل می باشد، بهره مند شوید.

یکی دیگر از مزیت های مالکیت زمانی این است که شما می توانید با خرید مالکیت زمانی یک مکان به خصوص با مبادله و تعویض با مالکیت زمانی مکانی دیگر، مالکیت زمانی خود را تنوع بخشید. دو شرکت عمده برای مبادله مالکیت نوبتی وجود دارد که هزینه معامله اندکی دریافت می کنند. صاحبان مالکیت زمانی با مراجعه به این شرکت ها نوبت استفاده خود در تفریحگاه (مکان) خود را با نوبت استفاده از تفریحگاه دیگری که با آن شرکت مراوده دارد مبادله می نماید. به این ترتیب صاحبان مالکیت نوبتی یک تفریحگاه می توانند سهم خود را با سهم بیش از 4000 مکان تفریحی در سراسر دنیا، که اغلب با دو نوع شرکت های واسطه مبادله ارتباط دارند، معاوضه نمایند.
برخی از مکان های تفریحی با مالکیت زمانی در برخی از مواقع به صاحبان خود هفته های جایزه ارائه می کنند و این هفته ها در واقع حق استفاده بیشتر از محل اسکان در آن تفریحگاه با قیمت های بسیار نازل می باشد. اگر این امکان برای شما وجود نداشته باشد تا از این تسهیلات اضافی استفاده کنید می توانید به دوستان یا سایر اعضای خانواده خود امکان استفاده از آن را ایجاد نمایید. دیگر مزیت مالکیت زمانی این است که اگر شخصی به هر دلیلی نخواهد از نوبت خود برای استفاده از یک مکان به خصوص در یک یا چند دوره استفاده کند می تواند آن را اجاره دهد و نگران این موضوع نباشد که بابت چیزی که استفاده ای از آن نکرده هزینه متحمل شود.

مالکیت نوبتی یک وسیله سرمایه گذاری نیست و مطمئناً برای ایجاد کسب درآمد ایجاد نشده است. اما در عوض یک تعهد مالی برای لذت از وقت و آرامش روحی می باشد. مالکیت زمانی یک دارایی بادوام است و بسیاری از مردم و خانواده ها در نقاط مختلف دنیا اختصاص بخشی از منابع خود را در آن عاقلانه می دانند. ثروت را به روشهای گوناگون از نگهداری به صورت نقد گرفته تا به شیوه های تخصصی مثل اختیارهای خرید در بازارهای آتی، می توان ذخیره ساخت. اما سرمایه های ناچیز می تواند در دارایی هایی که می توان از آنها لذت برد، مثل جواهرات و مالکیت نوبتی، صرف شود.

انواع کلی مالکیت زمانی

دو نوع کلی مالکیت زمانی وجود دارد:
در حالت اول خریدار صاحب بخشی از دارایی می شود.
در حالت دوم خریدار می تواند از دارایی طی یک دوره زمانی مشخص استفاده کند اما مالک آن دارایی نمی شود و فقط حق یا سهم استفاده از آن دارایی را در اختیار دارد.
در یک برنامه مالکیت زمانی نوع اول (معمول) اجازه استفاده از ملک با قیمت های متغیر داده می شود که این قیمت ها به فصل، کیفیت امکانات و موقعیت ملک بستگی دارد. خریدار بخشی از مبلغ را به صورت نقد و مابقی را در اقساط می پردازد. به علاوه هزینه های نگهداری و سایر هزینه های مرتبط را باید خریدار پرداخت کند.

مشکلات مالکیت زمانی

در نوع دوم مالکیت زمانی که سرمایه گذار بر دارایی مالکیتی ندارد، چنانچه پروژه نامطلوب به نظر برسد و شکست بخورد، کل سرمایه گذاری که انجام شده است از دست خواهد رفت بعضی از پروژه های مالکیت زمانی قبل از شروع ساخت یا قبل از اینکه تأمین مالی مناسب صورت گیرد واگذار می گردد و در صورتی که منابع مالی ایجاد شده از طریق پیش فروش در حد انتظار سازنده نباشد، پروژه ممکن است شکست بخورد و خریداران ممکن است ضرر کنند.

نکاتی که خریداران احتمالی باید به آن توجه کنند:

1. نوع نگاه به مالکیت زمانی
برنامه های مالکیت زمانی منحصراً به عنوان یک نوع سرمایه گذاری نگاه نکنید، بلکه در واقع رزرو جا برای تعطیلات است و باید به عنوان هزینه تعطیلات به آن نگاه کرد.
2. به دنبال چه چیزی می گردید
تلاش کنید آن ملک را از نزدیک ببنیند، اگر نمی توانید و برای شما مقدور نیست با افرادی که با آن منطقه آشنا هستید مشورت کنید. در مورد قرارداد نیز دقت کنید.
3. نوع مالکیت
توجه کنید که ملکی که ارایه شده است نوع اول یا نوع دوم مالکیت زمانی است. نوع اول گرانتر است. و در عین حال مزیت های مالیاتی دارد. نوع دوم ارزان تر است اما امکان فروش مجدد آن محدودتر است.
4. توانایی مدیریت پروژه مالکیت زمانی
خرید یک پروژه مالکیت زمانی یک معامله لحظه ای و زودگذر نیست. خریداران احتمالی باید توانایی مدیریت را در اداره بلندمدت پروژه مشاهده کنند تا رغبت خرید پروژه را داشته باشند.
5. نحوه تعویض مالکیت زمانی
امکان جابجا کردن و تعویض کردن پروژه های مالکیت زمانی در نظر خریداران بسیار مهم است. میزان احتمالی که خریداران برای وجود چنین امتیازی در پروژه در نظر می گیرند و یافتن افرادی که مایل به چنین کاری باشند بسیار مهم است.
6. هزینه نگهداری
مالکان پروژه های مالکیت زمانی با خطر افزایش سالانه هزینه های نگهداری روبرو هستند. ممکن است هزینه های پرداختی جوابگوی استهلاک معمول دارایی نباشد.
7. برآورد هزینه ها
همه هزینه های مرتبط با خرید یک پروژه مالکیت زمانی را در نظر بگیرید.

سوال هایی که قبل از امضای یک قرارداد مالکیت زمانی باید به آن پاسخ داد:
1. حقوق طرفین در قرارداد چقدر است؟ حق مالکیت چگونه است؟
2. اگر قرارداد به شکل اجاره مالکیت زمانی است، دوره قراداد چند سال است؟
3. آیا امکان انتقال مالکیت وجود دارد؟
4. آیا هفته ها چرخشی یا شناورند یا ثابت؟

اگر شما صاحب مالکیت زمانی با «هفته شناور» می باشید، شما می توانید در طول زمانهای مشخصی از سال از نوبت خود استفاده کنید. این دوره ها، نسبتاً طولانی می باشند و دوره های تعطیلات مدرسه را نیز در بر می گیرند. اما اگر شما خواهان این هستید که یک زمان مشخص در طول سال برای شما تضمین گردد می توانید از مالکیت زمانی با «هفته ثابت» استفاده کنید. مالکیت زمانی به اندازه کافی در ارضای هر نوع سلیقه ای منعطف می باشد.

مالکیت زمانی و هتلداری

در سالهای اخیر، مالکیت زمانی با ورود شرکت های بین المللی دگرگون شده است. ورود هتل هایی شناخته شده و معتبر چون: ماریوت، باشگاه تعطیلات دیزنی، و هتل های هیلتون اثری عمده بر مالکیت زمانی داشته است. ماریوت بزرگترین شرکتی است که در زمینه مالکیت زمانی فعالیت می کند. دیزنی نیز در سال 1994 وارد فعالیت های مالکیت زمانی شده و پروژه های آن عمدتاً در سواحل فلوریدا متمرکز شده است. البته حضور شرکت های بین المللی در پروژه های مالکیت زمانی عمدتاً در آمریکا می باشد. در سایر نقاط جهان، حضور چندانی ندارند. البته طبیعی است که این روند با رشد و گسترش هرچه بیشتر این بازارها، تغییر کند.

مزیت عمده ای که شرکت های هتلداری در ورود به پروژه های مالکیت زمانی دارند این است که به دلیل توانایی و تجربه گذشته خود در اداره هتل احتمالاٌ در ارایه خدمات مالکیت زمانی نیز موفق خواهند بود و خدمات مناسب و استانداردی را به مشتریان خود ارائه می دهند. همانگونه گفته شد، استاندارد بودن خدمات امکان معاوضه آسان پروژه ها را ممکن می سازند. هرچند شرکت های بین المللی در پروژه های مالکیت زمانی مزایای خاص دارند، اما انتظار می رود که در آینده نزدیک، شرکت های مستقل و کوچک تر نیز به سرعت رشد کنند، به ویژه اگر با هتل ها همکاری مشترک داشته باشند.

اقتصادی بودن مالکیت زمانی برای صاحبان سرمایه و هتل ها

هزینه ورود به این صنعت بسیار بالا است، حتی برای هتل هایی که در این بازار فعالیت می کنند و بعضاً مشتریان وفادار خاص خود را دارند. ساختار هزینه های این صنعت شفافیت کافی ندارند. در گذشته مشتریان به طور کامل از هزینه هایی که برای یک پروژه مالکیت زمانی صرف می گردید و آگاهی نداشتند. البته بخش عمده ای از هزینه ها، صرف بازایابی پروژه ها می گردد. هتل ها با توجه به صنعتی که در آن فعالیت می کنند، در زمینه پروژه های مالکیت زمانی مزیت نسبی دارند و چنانچه هتل ها در این زمینه فعالیت بالایی داشته باشند، سایرین باید این نکته را به یاد داشته باشند. به علاوه بازار فروش مجدد پروژه های مالکیت زمانی چندان فعال نیست و مالک یک پروژه مالکیت زمانی در صورت تمایل به فروش، باید تخفیف زیاد بدهد.

رویکردهای جدید بازاریابی پروژه های مالکیت زمانی در آمریکا در اروپا طی سالهای اخیر به شدت تغییر کرده است. در این رویکردها، سعی شده تا پروژه، مدت زمان کمتری در اختیار افراد باشد. در عین حال تخفیف زیادتری داده می شود. این رویکرد در عین حال که هزینه ها را کاهش می دهد باعث ایجاد جریان جدید درآمدی می گردد.

چنانچه هزینه های بازاریابی پروژه ها تحت کنترل باشد، انجام پروژه های مالکیت زمانی از لحاظ اقتصادی به صرفه است. متوسط هزینه های بازاریابی در پروژه های ساخته شده در آمریکا از 42% کل هزینه ها در سال 1990 به 50% در سال 1995 افزایش یافته است. هزینه های ساخت و ساز پروژه ها نیز طی همین دوره به طور متوسط از 25% به 30% افزایش یافته است.
همچنین سازندگان پروژه های مالکیت زمانی برای خریداران پروژه های خود وام تهیه می کنند. به این شکل که سازنده پروژه، ملک را در رهن بانک قرار می دهد و با نرخ بهره مشخص وام می گیرد و این وام را با نرخ بهره بالاتر در اختیار خریدار پروژه قرار می دهد. تفاوت بین نرخ بهره ای که سازنده پروژه وام می گیرد و نرخ بهره ای که در اختیار خریدار پروژه قرار می دهد، درآمد بالایی برای سازنده پروژه ایجاد می کند.

مالکیت زمانی در ایران

نظام مالکیت زمانی در ایران برای نخستین بار توسط شرکت آبادگران ایران، در مجتمع شماره یک این شرکت در کیش اجرا شده است. به غیر از این شرکت، شرکت هتل نارنجستان نیز در شمال کشور در زمینه مالکیت زمانی فعال می باشد. سطح فعالیت شرکت نارنجستان نیز در شمال کشور در زمینه مالکیت زمانی فعال می باشد. سطح فعالیت شرکت هتل نارنجستان در حدود یک چهارم شرکت آبادگران می باشد. در زیر به بررسی پروژه های مالکیت زمانی شرکت آبادگران می پردازیم:
1. مجتمع شماره یک آبادگران کیش
این پروژه در جزیره کیش تأسیس شده است و اولین پروژه مالکیت زمانی در ایران می باشد. این پروژه حدود 7 سال قبل تأسیس شده است و شامل 22 دستگاه ویلای 100 متری در نوار ساحلی جزیره کیش می باشد.
2. مجتمع شماره 2 آبادگران کیش
این مجتمع شامل 54 واحد آپارتمانی است که قادر است به 2400 خانواده در طول سال به میزان حداقل یک هفته خدمات لازم را ارایه کند.
3. مجتمع کوهسنگی مشهد
این مجتمع در فضایی به مساحت 50 هکتار در حاشیه جاده کمربندی و جاده آسیایی مشهد در حال احداث می باشد. این مجموعه شامل 75 هزار متر مربع فضای اقامتی به شکل ویلا، آپارتمان، رستوران، نمایشگاه گل و گیاه، مجموعه های ورزشی، سالن های سینما و آمفی تئاتر، پارکینگ های عمومی و اختصاص و تعمیرگاه و کارواش می باشد.
4. مجتمع کلارآباد
این مجموعه در مجاورت منطقه نمک آبرود با مساحتی معادل 23 هزار متر مربع در دست احداث می باشد. در این پروژه 147 واحد اقامتی شامل سوئیت، آپارتمان های یک، دو و سه خوابه در 9 طبقه زیربنای 14000 متر مربع و همچنین رستوران، فروشگاه و واحدهای اداری در دست ساخت می باشد.

برای دریافت مشاوره از وکیل خوب با شماره های کارشناسان دادپلاس در تماس باشید