تعریف اجاره
اجاره قراردادی است كه بر طبق آن یك نفر (موجر)خانه یا آپارتمان یا مغازه خود را به فرد دیگری(مستاجر)برای مدت معین و در ازای اجاره بها (كرایه)به اجاره واگذار می كند.
شرایط اجاره
- موجر باید مالک یا وکیل او باشد. فراموش نکنید مستاجر میتواند ملک را به فرد دیگری اجاره دهد مگر آن‌که این حق در قرارداد اجاره از او سلب شده باشد.
- مدت‌زمان اجاره باید مشخص باشد و در صورت تعیین نشدن، قرارداد اجاره باطل است. مدت اجاره معمولا یک سال است.
- موجر و مستاجر باید بالغ و عاقل باشند. افراد دیوانه و کودکان نمی‌توانند ملکی را اجاره بدهند یا اجاره کنند ولی قیم آنها میتواند این کار را انجام دهد.
- قرارداد اجاره باید به‌صورت کتبی تنظیم شود و دو نفر شاهد نیز زیر آنرا امضا کنند. فراموش نکنید قرارداد باید در دو نسخه تنظیم شود تا بتواند از امتیازات قانون روابط موجر و مستاجر سال۷۶ استفاده کند.
موجر
فردی است كه صاحب و مالك خانه و آپارتمان و یا مغازه می باشد و آنرا اجاره میدهد.
تكالیف موجر
1- تحویل مورد اجاره به مستاجر: موجر باید پس از انعقاد اجاره مورد اجاره خانه یا آپارتمان یا مغازه را تحویل مستاجرنماید
2- بر گرداندن پول پیش مستاجر به هنگام تخلیه: چون معمولا در قراردادهای اجاره پول پیش از مستاجر می گیرد در موقع تخلیه باید مبلغ فوق را به مستاجر بر گرداند
3-انجام تعمیرات كلی و اساسی در مورداجاره : اگر موتور خانه (سیستم گرمایشی و سرمایشی) آسانسور ایزوگام پشت بام و سایر تعمیرات كلی در مورد اجاره لازم شود موجر باید آنرا انجام دهد.
مستاجر
فردی است كه با پرداخت كرایه خانه یا آپارتمان و یا مغازه را اجاره می كند.
تكالیف مستاجر
- مستاجر باید به صورت ماهانه کرایه پرداخت کند. بهتر است بدانید اگر در قرارداد اجاره «حق فسخ قرارداد در صورت عدم پرداخت به‌موقع اجاره» آمده باشد، باید اجاره‌بها را به موقع پرداخت کنید تا دچار مشکلات تخلیه نشوید.
- مستاجر باید ملک را در پایان قرارداد تخلیه کند.
- تعمیرات غیراساسی ملک بر عهده مستاجر است. اگر خانه، آپارتمان یا مغازه نیازمند رنگ‌آمیزی، تعویض لامپ‌ها، کلید برق و قفل درها باشد، مستاجر باید خودش این تعمیرات را انجام دهد.
- پرداخت هزینه‌های مصرفی آب، برق، گاز و تلفن بر عهده مستاجر است. شارژ ساختمان نیز باید به‌وسیله مستاجر پرداخت شود.
- اگر محل اجاره نیاز به تعمیرات اساسی داشته باشد مستاجر نباید از ورود موجر برای انجام آن تعمیرات جلوگیری کند.
- اگر مستاجر در مدت‌زمان اجاره خسارتی به محل اجاره وارد کرد باید خسارت وارده را جبران کند.
- بهتر است بدانید در قرارداد اجاره‌ی املاک تجاری، مستاجر نمی‌تواند کسب‌وکار خود را بدون موافقت موجر تغییر دهد. مثلا اگر مستاجر مغازه را برای طلافروشی اجاره کرده باشد نمی‌تواند آنرا بدون موافقت موجر به درب و پنجره‌سازی تبدیل کند. اگر موجر با تغییر شغل موافقت نکند میتواند قرارداد اجاره را فسخ کند.
حقوق موجر
1-دریافت اجاره بها در مواعد مقرر .
2-حق درخواست تخلیه در پایان مدت قرارداد . لکن در این مورد باید به اجاره محل کسب هایی که قبل از سال 76 اجاره داده شده است توجه کرد چرا که برابر قانون روابط موجر و مستاجر 1356 صرف انقضای مدت سبب حق فسخ قرارداد اجاره از سوی موجر نمی شود.
3-حق مراجعه به محل مورد اجاره برای انجام تعمیرات.
حقوق مستاجر
1-در خانه یا آپارتمان مسكونی :
مستاجر معمولا برای سكونت خود و افراد خانواده اش خانه ای را اجاره می كند بنابراین او حق دارد از انباری و یا پاركینگ مشترك استفاده كند مگر اینكه در قرارداد اجاره بر خلاف آن توافق شده باشد اگر مستاجر پول پیش به موجر داده باشد در هنگام تخلیه می تواند آنرا از موجر پس بگیرد اگر خانه یا آپارتمان نیاز به تعمیرات كلی داشته باشد مستاجر می تواند از موجر بخواهد كه این تعمیرات را انجام دهد . مستاجر می تواند خانه یا مغازه را به فرد دیگری اجاره بدهد مگر اینكه در قرارداد بر خلاف آن توافق شده باشد .
2-در مغازه و محل كسب :
-در قرارداد اجاره مغازه و محل كسب مستاجر صرفا باید به شغلی كه در قرارداد اجاره تعیین شده اشتغال یابد .بنابراین و در صورت تغییر شغل بدون اذن موجر، موجر حق فسخ قرارداد اجاره و تخلیه مورد اجارده را دارد.
-در این نوع از اجاره موجر معمولا با گرفتن سر قفلی مغازه اش را اجاره می دهد .در هنگام تخلیه مستاجر حق دارد از موجر بخواهد سر قفلی او را پس بدهد سر قفلی هم به نرخ روز محاسبه و به مستاجر پرداخت خواهد شد.
لکن در بحث اجاره محل کسب باید به این نکته توجه کرد که اجاره محل های کسب بعد از سال 1376 مشمول قانون روابط موجر و مستاجر 1376 می باشد و قبل از آن مشمول قانون روابط موجر و مستاجر 1356 می باشد. که این دو قانون باهم تفاوت های اساسی دارند که در بخش های بعدی توضیحات بیشتری خواهیم داد.
فسخ قرارداد
در بیشتر قراردادهای اجاره، در صورت تمایل مستاجر به فسخ قرارداد شرط است که مستاجر باید یک ماه قبل به موجر این موضوع را اعلام کند. در این صورت با تسویه حساب موجر و مستاجر قرارداد اجاره تمام می‌شود و موجر با پرداخت پولِ پیش مستاجر یا چک تضمینی ملک را از مستاجر تحویل می‌گیرد. برخی مواقع برخلاف ادعای موجر در هنگام قرارداد، خانه یا مغازه مشکلی دارد، مثلا موجر ادعا کرده که خانه‌اش ۱۰۰ متر است ولی ۷۰ متر بوده است. در این صورت مستاجر حق دارد قرارداد اجاره را به هم بزند. اگر مستاجر در محل اجاره عملی خلافِ قانون انجام دهد، موجر میتواند از دادگاه خواهان فسخ قرارداد شود. اگر هم مستاجر سبب خرابی و خسارت ملک شود موجر میتواند از دادگاه منعِ مستاجر را بخواهد. اگر هم منعِ مستاجر ممکن نبود موجر میتواند قرارداد را به هم بزند.
برای دریافت مشاوره با وکیل در مشهد و اخذ مشاوره حقوقی رایگان به صورت حضوری با شماره های کارشناسان دادپلاس در تماس باشید.
